据美联社3月26日消息，意大利报告了起新的新冠肺炎确诊病例，这使得全球感染总人数超过50万人。疫情肆虐，举世战疫，与此同时，世界银行下调了年全球经济增长预测，世贸组织总干事预计疫情造成的经济下行和就业岗位流失将超过年全球经济危机，外需因为疫情进一步不振和萎缩，美国股市8天熔断4次，全球资本市场震荡，多个国家开闸宽松货币政策，全球经济危机的可能性进一步加大。
百业过冬，房市回暖？
疫情重点防控的第一季度，由于限制人流、封城、关门闭户等防控措施，以及公众对经济下行悲观情绪，土地、楼市也都按下了暂停键。交易速冻传导到房价心态和预期波动：一是地方政府的重点在于全力防控舆情，土地挂牌上市不具备操作性，稳房价并不是优先项；二是各地限购政策筛掉了大量投资客、投机者，刚需族要么无法看房、买房、缴费、办理房贷、过户，要么对疫后经济不乐观，观望比较多，商品房成交量下滑超过60%；三是房地产商库存高、负债高、成本高，失去流动性极为危险，优惠促销是必然选择，例如恒大等地产商推出了网上购房、打折优惠、全民代理分销等促销措施，相当于环比是下降的；四是二手房卖家要么着急出手换房、要么着急卖房套现，其经济硬实力和抗风险能力远逊于地产商，也是降价幅度最猛的卖房者，笔者观察到某卖房者累计三个月降价幅度超过20%
但是，在疫情防控进入下半场，全面复工复产和经济社会秩序不断恢复的情况下，房地产火爆势头在一些城市重新燃起，综合公开报道：3月27日，北京再挂出6宗土地，总起始价为.27亿元，包含3宗“不限价”宅地；深圳线上套新房7分钟被抢空；苏州购房者1分钟累计砸出12亿抢楼盘；多地出现购房者戴着口罩排队购房；个城市居住用地价格同比大涨20%。
房价报复性上涨可能性不大，有可能进入价稳量增的逆向通道
近期出现的房地产小春潮，并不是购房者、投资者、投机者、大资本全面转场房市，造成供不应求的量价齐升：其一，因为工作、结婚、就学等原因，部分刚需族必须入场，疫情防控抑制的购房需求得到短期释放，不少刚需族担心教育、医疗、环境等公共服务良好的楼盘因为疯抢而失去购房机会，反而一拥而上，助长了交易热潮。
其二，房贷新政释放了一定的隐性降价空间。年8月，央行决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，随后新发放商业性个人住房贷款定价基准也从贷款基准利率转换为LPR。过去个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率，即按基准利率上浮或下浮；调整后，个人住房贷款的定价基准是LPR，即在LPR基础上加点来确定贷款利率。年3月也启动了存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。随着经济下行压力加大，主要经济体都在执行量化宽松政策，我国房贷利率下行的空间和可能性较大，相当于减少了按揭购房者的总支出，释放出相应的降价空间和预期。
其三，各地将限购松绑作为稳经济的重要手段。没有增量购房者，就无法化解当地房产库存，开发商的投资意愿也不高，如果房地产不景气，传导到地方经济也会伤筋动骨。危险信号在于限购松绑和高房价挂钩，刚需族多为中低收入群体，高房价承受不了。如果限购松绑后的操盘者、接盘侠多为投资客，无疑为饮鸩止渴，长期看反而限制了可持续性。
其四，房地产是稳投资稳经济的重要财源和流向。发挥投资的关键作用，近来各地推出了几十万亿的投资计划，既有过去铁公基等传统基建项目的延续，也有产业类、数字化的新基建。除了社会力量参与投资经营性设施、项目和产业外，政府在一些公益、低收益、投资回报周期长的投资占比较高。地方政府投资的财源主要来源于土地收入、发债和与企业合作，其中土地收入与房地产紧密关联，量化宽松政策如果能够传导到土地市场、地产商再到房市实现投入产出循环，仍然是相对可靠的经济运行机制。因而我们看到不少土地推向交易市场，一些大开发商也有投拍的意愿。
从投资角度看，房地产投资的避险属性还是较强的。相比于股市、债市、期货、贵金属、固定期存款、保险等投资品种，要么收益低，要么高风险，都比不上房价的抗跌能力。只要有交易，甚至是极端情况降价交易，就不会出现套牢。
因此，交易量恢复对房地产市场利益相关方、对刚需族、对地方经济都是好事，应乐观其成、理性研判：其一，房价上涨空间有限，继续拉高房价显然已换不来量价齐升，最终接盘的是刚需族，他们吃不消。房产高库存和供给充足的情况下，租房市场完全能够满足人们的住房需求，高房价会让有限的刚需族转向租房市场。交易量上不去，地方政府和开发商也没有好处，尤其是现在是走量求生存、谋转型的转圜期，因而控（新）房价是重要的政策调控选项。
其二，零散二手房降价成为常态。由于疫情可能诱导的全球性经济危机，投资客可能面临其他投资失败、收入减少、失业等窘境，部分刚需族着急换房，二手房价格锚定周边新房可能成为历史，个人行为买卖不会为了护盘房价而失去交易机会，二手房打折降价倒可能成为经济下行的晴雨表。
价稳量增只是短期应变之举，地产商要转型产融商
从长远供求关系看，在失去供不应求的市场红利后，房地产极可能进入震荡下行空间。人民法院公告网数据显示，年前3个月内房企破产数量高达上百家。加之市场向大型、超大型地产商集聚，大量的中小地产商面临拿地少、开工少、开盘少、交易少的萎缩情况，转型是必然之举。
其一，大开发商转型混业集团。大的地产商业务覆盖面广，拥有庞大的业主用户群，并且能够精准掌握这个群体的行为数据、资产数据，深耕存量业主是一门大生意。例如，恒大集团投入到新能源汽车、银行、保险、互联网金融等领域；万达集团早已不像一家拿地修房卖房的地产商，而是涉足商业、娱乐、体育、金融、旅游、扶贫的产融平台。
其二，中小开发商转型地产+模式。相较于当地其他企业，中小开发商仍然具有资本、土地、人才、营销、商誉、品牌等要素资源优势。商业地产可以转型商旅文体综合体，以稳、促、扩、升消费来打造区域性消费中心，从经营楼宇商铺到经营消费、投资产业转型。住宅地产商可以涉足面向休闲、旅居、养老、康养等消费市场的文旅地产、康养基地，从卖房向卖服务转型。需要强调的是，对中小开发商而言，急需补齐产业经营、商业运作的短板，尤其是破除传统的房地产项目制思维和工作模式。
刘洋研究员部分成果
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作者刘洋研究员，消费金融学派发起人，消费新时代与金融科技、产业金融研究专家，广义消费金融、消费新时代、消费区块链等理论提出者，十大新金融畅销书作者，畅销书新经济新金融三部曲（《区块链金融：技术变革重塑金融未来》《消费金融论》《互联网消费金融》），《实战理财：让你的财富滚起来》《股民随身宝》《浙非产能合作发展报告》等10多部财经畅销书作者，20多家科研院所、行业协会、政府机构、新闻媒体聘任的专家顾问、研究员、兼职教授、研究院（副）院长。中国国际经济合作学会数字经济工作委员会专家委员会主任。近年来承担各类研究咨询智库项目多项，报刊杂志发表文章多篇，中央人民广播电台、光明日报、财经、中华工商时报、经济等几百家媒体转载、采访和报道其学术观点，培训、演讲多场，学员百万人次。
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